存在抵押查封的房屋如何交易 需要怎么操作

存在抵押、查封的房屋是可以交易的，但过户买受人不能请求出卖人强制履行，房屋抵押、查封解除后方可办理变更登记。转让的房款超过债权的差额要归到抵押人所有，如果金额有不足的部分由债务人清偿。

一、抵押房产交易方法（一）

1、需要办理转按揭手续，双方提前签买卖合同，共同向原业主的贷款银行申请办理转移按揭流程。

2、每个银行有相应的制度，需要根据各银行规定执行，这种操作方法有利于原业主无须筹钱提前还贷，只是将现有的还贷义务转由买方承担，双方变更抵押登记即可。不过这种按揭手续较为繁复，很多银行没有这项业务，如果买方在另一家银行办理贷款，出现跨行操作起来更为繁琐。

二、抵押房产交易方法（二）

部分贷款在还款期还未到时，先行偿还原业主还银行的贷款，然后办理解除抵押，再由房地产交易注销抵押登记，这样房屋就完全归原业主所有，之后再转卖双方签订房地产买卖合同，只需依照二手房买卖流程完成交易即可。

此方法的优点是，对于买房人而言，不会因房子手续或资金问题与原房主有牵连。缺点是卖房人筹资还款压力大，当然经济能力非常好的人除外。

三、抵押房产交易方法（三）

这个方法需要买房替原业主提前还贷，买方这次支付的首期房款用于原房东的贷款余额。此方法充分调动了钱的价值，盘活买方的首期房款；此方法有个弊端，如果原房主利用买方的钱帮自己还贷后，房屋权归原房东所有人信誉度差逃匿，导致买方房款血本无归，房子也不归自己所有