卖不破租怎么破解

1、贷前调查阶段的建议及措施

2、一是客户经理应当做好实地调查与证据收集，调查和收集工作不仅仅是一张简单的租赁情况“三方协议”，更要对租赁情况进行全方位了解。在企业借款中对抵押房产内所有租赁户的租赁合同(协议)进行全部收集，并经出租方、租赁方盖章确认;其次对租赁情况复杂的，可以对实际租赁情况进行实地拍照或摄像，留存相关证据。

3、二是对抵押金额较大的，可以要求抵押方、租赁方签订的租赁合同在当地公证处办理公证手续，增加权威性，同时在前期授信调查阶段做好公证手续的登记备案工作。

4、三是作为银行方应制定详尽的抵押物出租情况表和承诺书。借款人在签订借款合同前，要求抵押人在情况表中填明具体出租的幢数、楼层、面积、租赁单位及租赁时间，填写的内容应当与前期收集的租赁合同一致，并经抵押方签章确认。同时对抵押物有无出租的情况，要求企业签订相关承诺书，无出租的签订未出租承诺，有出租的签订已出租情况承诺。从而使前期调查形成一个完整的租赁情况证据链。

5、四是对无证建筑，在办理抵押时应要求抵押方出具对无证建筑连同有证建筑一并处置承诺书，不给抵押人以该理由阻碍抵押权的实现。

6、贷中及贷后阶段的建议及措施

7、一是要式审查与实质审查应一致。贷款审查岗审查时对抵押物不仅要审查抵押合同的真实性、有效性，更应审查抵押物有无出租情况、无证建筑是否与抵押房产相互交错重叠在一起、经办客户经理是否已采取有效措施做到事前控制等，发现问题应及时与客户经理沟通。

8、二是贷款审查时发现重大疑难问题，应当由支行贷审小组研究决定采取何种措施应对，特别是对抵押物标的金额较大、租赁单位较多、日后处置情况复杂的情形，应当同时上报总行相关部门，对疑难情形做到“一物一报”，备案登记。

9、三是若贷款发放中发现抵押物在抵押前已出租的，银行方应取得租赁人放弃对抗抵押权的承诺，以便日后处置抵押物时不受原租赁合同的约束。

10、司法诉讼及执行阶段的建议及措施

11、一是对抵押人“倒签”租赁合同对抗抵押权实现的，银行方可以申请司法鉴定，鉴定租赁合同内容填写的时间是否在抵押登记之后，对借款人、抵押人说明骗取贷款罪、贷款诈骗罪、合同诈骗罪等罪名要承担的法律责任。

12、二是对租赁年限较长的租赁合同，应当要求租赁方和承租方提供租金的付款或转账凭证，相关凭证是否与租赁合同约定付款方式和付款时间等内容相符，特别是在执行阶段若发现当事人有明显作假行为的应保留证据，并第一时间上报法院。

13、三是在日常贷后检查工作中，重点排查承租人是否在租期内实际占有和使用租赁物，如有必要可拍照或视频留存实际租赁情况。同时若出租的抵押物为房产的，应排查租赁房产的水电费、物业费、燃气费、网络费用等日常费用是否均为承租人按月持续缴纳，对相关证据可以收集备案。

14、四是在房产抵押中无证建筑的问题上，在司法评估阶段，银行方可向法院申请对无证建筑价值连同抵押房产一并评估作价，做到评估无遗漏，从而保证了日后拍卖处置的顺利进行。

15、五是对于出租方和承租方恶意阻扰银行实现抵押权的，对当事人符合拒不履行判决、裁定罪的，银行可申请法院对当事人采取强制措施，从而起到较好的震慑作用。